Si alquilas un piso turístico, el IVA del 10 % en pisos turísticos empieza a aplicarse el 1 de diciembre de 2026. Lo fija el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre, y afecta a cualquier propietario que ceda una vivienda amueblada por estancias de 30 noches o menos. Pasas de no cobrar IVA a tener que repercutirlo, declararlo cada trimestre y llevar libros. Quedan cinco semanas para prepararlo, y con una incógnita: el decreto todavía tiene que convalidarse.
Qué cambia con el IVA del 10 % en pisos turísticos
Respuesta corta: desde el 1 de diciembre de 2026, el alquiler de viviendas amuebladas por estancias de 30 noches o menos, en un inmueble que no sea tu vivienda habitual, deja de estar exento de IVA y tributa al tipo reducido del 10 %, aunque no prestes servicios de tipo hotelero. Hasta ahora, sin esos servicios, la operación estaba exenta.
Hasta el 30 de noviembre la regla es la de siempre: el arrendamiento de vivienda está exento de IVA (artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA) salvo que el propietario preste servicios complementarios propios de la hostelería, como limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa o recepción. Por eso muchos propietarios de pisos turísticos no han cobrado nunca IVA.
El artículo 7 del Real Decreto-ley 29/2026 cambia ese planteamiento. Según el resumen oficial de la Agencia Tributaria, quedan excluidos de la exención los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando concurran a la vez dos circunstancias:
- Que la estancia no supere las 30 noches.
- Que el alojamiento no sea la vivienda habitual del arrendador.
Esos alquileres pasan a tributar al tipo reducido del 10 % del artículo 91.Uno.2.2.º de la Ley del IVA. Da igual que no ofrezcas ningún servicio hotelero: el criterio ya no es qué servicios prestas, sino cuántas noches dura la estancia.
¿Está en vigor? La convalidación del 12 de noviembre
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, aunque la parte del IVA no produce efectos hasta el 1 de diciembre. Sin embargo, un real decreto-ley tiene que ser convalidado en el plazo de 30 días. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso, y la prensa la sitúa el 12 de noviembre.
El contexto importa: sus antecesores, los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, fueron derogados el 2 de octubre al no superar la votación en el Congreso. El Gobierno aprobó el 6 de octubre un texto que los reproduce en lo sustancial. Por tanto, hay dos escenarios:
- Si se convalida, el IVA del 10 % se aplicará a las estancias desde el 1 de diciembre de 2026.
- Si se deroga, se vuelve a la norma anterior y el alquiler turístico sin servicios hoteleros seguirá exento.
Nuestro consejo es prepararlo ya y no esperar al 12 de noviembre. Si el decreto sale adelante, tendrás menos de tres semanas para darte de alta, ajustar precios y configurar la facturación en las plataformas.
Ejemplo con números: cuánto te cuesta el cambio
Ejemplo hipotético. Un piso turístico en Madrid factura 24.000 € al año a los huéspedes. El propietario paga 3.000 € de limpieza y 1.000 € de reparaciones, ambos con un 21 % de IVA (840 € de IVA soportado).
Opción A: subes el precio y repercutes el IVA. Cobras 24.000 € más 2.400 € de IVA (26.400 € en total). Ingresas a Hacienda 2.400 € menos los 840 € que ahora puedes deducir: 1.560 €. Tu ingreso neto mejora en 840 €, pero el huésped paga un 10 % más.
Opción B: mantienes el precio final. Los 24.000 € pasan a incluir el IVA: tu ingreso real es de 21.818,18 € y el IVA, de 2.181,82 €. Descontando los 840 € deducibles, pagas a Hacienda 1.341,82 €. Frente a la situación actual, pierdes 1.341,82 € al año.
La diferencia está en la deducción del IVA soportado. Mientras el alquiler estaba exento, el IVA de tus gastos era un coste más. Con el 10 %, puedes deducir el IVA de limpieza, reformas, mobiliario o gestión, siempre que tengas factura completa a tu nombre y el gasto esté vinculado a la actividad.
Qué tienes que hacer antes del 1 de diciembre
Pasar a tributar por IVA no consiste solo en sumar un 10 % al precio. Además, implica obligaciones formales que, mal llevadas, acaban en sanciones de Hacienda. Esta es la lista mínima:
- Actualizar tu censo con el modelo 036 para comunicar que realizas operaciones sujetas y no exentas de IVA.
- Expedir factura por cada estancia, con el IVA desglosado.
- Presentar el modelo 303 cada trimestre. El primero que recogerá estas operaciones será el del cuarto trimestre de 2026, que se presenta en enero de 2027, y en ese mismo plazo el resumen anual (modelo 390).
- Llevar los libros registro de facturas emitidas y recibidas.
- Revisar las comisiones de la plataforma. Si la plataforma está establecida en otro país de la UE, normalmente su comisión se documenta sin IVA español y tendrás que autoliquidarlo por inversión del sujeto pasivo; conviene revisar si necesitas el alta en el Registro de Operadores Intracomunitarios (ROI).
- Revisar las reservas ya cobradas para estancias a partir del 1 de diciembre, porque los anticipos tienen reglas propias de devengo.
Si además tienes viviendas alquiladas como vivienda habitual (que siguen exentas), tendrás actividades con y sin derecho a deducción y deberás aplicar la regla de la prorrata o separar sectores. Es un error frecuente deducir todo el IVA de gastos comunes.
¿Y si alquilas habitaciones en tu propia casa?
Según el texto, la exclusión de la exención exige que el alojamiento sea distinto de la vivienda habitual del arrendador. Si cedes una habitación de la vivienda en la que vives, sin servicios hoteleros, esa operación no entra en el nuevo supuesto. Conviene documentar bien que se trata de tu vivienda habitual.
Hacienda ya sabe cuánto ingresas por tu piso turístico
No es un cambio que pase desapercibido. Las plataformas digitales informan a la Agencia Tributaria de los ingresos de sus usuarios, y Hacienda los cruza con lo que declaras. Te lo explicamos en detalle en qué sabe Hacienda de tus ingresos. Si en 2027 tus ingresos de 2026 o de diciembre no casan con tus modelos 303, lo normal es que recibas un requerimiento de Hacienda.
Otros cambios fiscales del Real Decreto-ley 29/2026 para propietarios
El decreto no se queda en el IVA turístico. Para quien alquila vivienda de larga duración también hay novedades relevantes:
- Obras con IVA del 10 %. Desde el 1 de diciembre, las obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento habitual pueden tributar al 10 %, sea quien sea el arrendador, si la vivienda tiene al menos dos años, los materiales no superan el 40 % de la base imponible y se paga por medios bancarios.
- Nuevas reducciones en el IRPF del alquiler. Para contratos de vivienda habitual firmados desde el 1 de diciembre de 2026 por arrendadores que no sean grandes tenedores, la reducción del rendimiento neto puede llegar al 100 % si la renta inicial baja más de un 5 % respecto al contrato anterior o queda por debajo del índice de referencia. Si la renta sube, la reducción baja hasta el 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 % según el incremento.
- Contratos anteriores. Los firmados antes del 26 de mayo de 2023 mantienen el 60 %, y los firmados entre esa fecha y el 1 de diciembre de 2026 conservan las reducciones vigentes al cierre de 2025.
- Deducción por alquiler para inquilinos. Se recupera una deducción estatal del 10 % de lo pagado por alquiler de vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €.
Si tienes varios inmuebles, este es buen momento para valorar si te compensa seguir como persona física o gestionarlos a través de una sociedad patrimonial. La respuesta depende de tus ingresos, de tus planes de inversión y de cómo vayas a sacar el dinero.
Preguntas frecuentes sobre el IVA de los pisos turísticos
¿Desde cuándo se paga IVA en los pisos turísticos?
Desde el 1 de diciembre de 2026, si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida. Se aplica a estancias de 30 noches o menos en viviendas amuebladas que no sean la vivienda habitual del propietario.
¿Qué tipo de IVA se aplica al alquiler turístico?
El tipo reducido del 10 %. Es el mismo que ya se aplicaba cuando el propietario prestaba servicios propios de la hostelería.
¿Afecta a los alquileres de temporada de más de 30 noches?
No por esta vía. Si la estancia supera las 30 noches y no prestas servicios hoteleros, el alquiler sigue exento de IVA. Otra cosa es que el contrato sea en realidad una sucesión de estancias cortas: Hacienda mira la realidad, no el nombre del contrato.
¿Puedo deducirme el IVA de los gastos del piso turístico?
Sí, desde que la actividad pasa a estar sujeta y no exenta, puedes deducir el IVA soportado en gastos vinculados (limpieza, reparaciones, mobiliario, gestión), con factura completa y respetando la prorrata si también tienes alquileres exentos.
¿Qué pasa si el decreto no se convalida?
Quedaría derogado y se volvería a la regla anterior: el alquiler turístico sin servicios hoteleros seguiría exento de IVA. Por eso conviene preparar el alta y la facturación, pero no cambiar precios ni contratos de forma irreversible antes del 12 de noviembre.
¿Tengo que darme de alta en algo?
Sí. Debes comunicar a Hacienda mediante el modelo 036 que realizas operaciones sujetas a IVA y empezar a presentar el modelo 303 trimestral y el resumen anual 390.
Prepara tu piso turístico antes de que llegue el 1 de diciembre
El IVA del 10 % en pisos turísticos cambia la rentabilidad de tu alquiler y te obliga a facturar y declarar como una empresa. Si lo dejas para enero, el primer 303 llegará con dudas sobre reservas cobradas, comisiones de plataformas y deducciones que ya no podrás corregir sin coste.
En Asesolab revisamos tu caso, calculamos si te conviene subir precios o absorber el impuesto y te dejamos de alta y con la contabilidad y los impuestos al día. Si gestionas varias viviendas, valoramos también la estructura. Agenda una consultoría gratuita y lo vemos con tus números.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: medidas fiscales y tributarias introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026
- BOE: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823)
- BOE: Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido
Información general actualizada a 26 de octubre de 2026; cada caso debe revisarse de forma individual.
Fotografía: Pool Moncloa / Sandra Armada (La Moncloa). La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026.
Abogado fiscalista en ASESOLAB, asesoría fiscal, laboral y contable para empresas y autónomos, con oficina en Madrid
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